今週（６月第１週）のお役立ち情報は、

「高利回りで家賃保証？」です。

物件情報概要

所在地　：北区山田町５丁目

土地面積：約１７．０２坪
建物面積：約４０．２０坪
用途地域：近隣商業（建ペイ率８０％容積率３００％）
築年　　：平成２年１０月
交通　　：地下鉄名城線大曽根駅徒歩約１０分
総戸数　：マンション４戸、店舗２戸
権利　　：所有権
保証家賃：年額３９０万円
売買価格：３９００万円

ケンコーポレーションのコメント

　　　　　いわゆる「収益物件」です。
　　　　　最近、利回りの高い収益物件が市場で
　　　　　見られるようになりました。

　　　　　しかし、家賃保証する物件というのは、そうはありません。
　　　　　ケンコーポレーションには、ときどき、
　　　　　このような物件情報が入ってきます。
　　　　　この物件もそうですが、店舗が含まれる収益物件に
　　　　　家賃保証するものが見られるようです。
　　　

利回り１０％・・・これはいわゆる表面利回り（グロス利回り）です。
実際には、管理費、固定資産税等の税金がかかりますが、
それを差し引いた実質利回り（ネット利回り）は、
大体表面利回りの８０％程度と考えていいのでは、と思います。
それ以外にも、将来の修繕に対する積み立て、
空室リスク（この物件の場合はないですが）
なども、判断には必要な検討項目ではあります。
建物減価償却費・所得税等の変化、累積の利益や
将来の転売可能性、転売可能価格、その時の借入残・・・

雑誌等に良くある、今年だけの収支に惑わされることなく

いろんな角度からのシミュレーションが必要です。

不動産投資の妙味は、

キャピタルゲインではなく、インカムゲインにあり！

今買うとキャピタルゲインが発生するか、キャピタルロスが発生するか？

それは、あなたの判断次第です！

外資は山ほど買ってるけどね＾＾！

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